营运管理在商业管理系统中的地位与作用

发布日期：2019-05-21 作者：点击：

商业地产的运营管理分为前期开发过程的运营管理和后期的商业管理。“运营管理”这一术语是由“生产管理”演变而来的。近一二十年来，生产管理学界对于生产管理的理解逐渐深化：生产不仅指对有形产品的制造，同时还包含对无形产品—服务的提供；它是指将生产要素投入转换为有形产品和无形服务的产出，通过创造效用而增加附加价值的过程。最近，学术界对产品的定义又突破了有形产品和无形产品的界限，认为还应该包括在观念，思想等指导下的社会行为。因此“生产管理”这门学科的名称也从“生产管理”演变到“生产与运营管理”。随着此理念的逐渐延伸，现统称为“运营管理”。运营管理所要研究的是如何对制造产品或者提供的服务的过程进行组织，计划，实施和控制。

随着购物中心的快速发展，购物中心所涵括商业元素的种类也快速发展，由原始的单一业态发展到十几个甚至几十个商业业态，商业单品的数量也由原来的几千发展到几十万种，商业环境也由单一的买卖环境向主题购物公园类环境发展，购物中心的功能也由原始的购物功能逐渐转化为娱乐，休闲，饮食，旅游，购物，会展等多功能综合商业体。在此影响下，购物中心的营运管理也由简单的商户管理，逐渐延伸到上至商业综合体供应链，下到终端消费者的各个环节。在购物中心商业管理的大的闭环下，购物中心的营运管理的地位和作用也日趋凸显。

在国际上，商业地产所属领域属于****衍生业，而国内的商业地产行业更大程度上属于资产不动产领域。对于商业地产这种资产不动产的管理而言，他的目标主要是使其保值。引申到管理行为，主要是工程管理和物业管理；而对于商业地产的经营而言，他的目标主要是使物业升值。引申到管理行为，主要靠的是营运管理。然而，在企业的行为中经营和管理是密不可分的，他们之间相互依赖生存和共同发展。也就是说，在商业管理过程中，营运管理和物业管理、工程管理是不可分割的，营运管理承载着企业主体利润的创造和服务价值的实现，物业，工程管理则是利润实现和价值创造的平台和支持，同时营运管理又为物业管理和工程管理提供动力保障。

（1）营运管理是联结租户、顾客与管理公司的桥梁纽带。这三者通过这个纽带建立了临时的利益共同体，并以此获取了各自的需要。租户通过它获得了经营所需的服务和环境；顾客通过它满足了预期的消费需求；商业管理通过它，达到了统一管理的目标和对顾客的承诺。

（2）营运管理是商业管理的总调度。商业管理的系统功能发挥，是通过运营管理的需要而展开的。各个部门、各个系统的工作联动，通过营运工作的统一调度，达到了功能的****：在日常的营运管理工作中，通过对物业系统的监督与调度，保证了购物中心的消费环境；通过对商户的需求反馈，各职能部门迅速做出反应；通过对品牌和客流量的需求，企划部门要设计经常性的各种活动等等

（3）营运管理是商业管理公司的经营主体。商业管理的本质不是管理而是经营。不仅经营商户和物业资产，还有为自身利益的多张经营。商业公司的经营活动是通过运营部门来实施的。它们通过对物业环境打造、购物中心品牌的提升、商户满意度和顾客满意度的管理，各种经营点位的出租等等，既达到了业主的租金需求，也支持着商业公司的正常运转

（4）营运管理是商业管理各项工作的基本动力。物业管理对环境的管控、工程管理对设施设备的维修保护、企划部门的各种活动实施、人力部门对员工的经常性培训等等，其动力来源都是为了营运管理的需要。离开了营运管理的需要，各个部门的工作就变得没有目标和方向。