特色小镇的运营不管是政府主导还是企业主导，一定要基于市场化运作机制。我国目前缺少专业化的特色小镇运营机构，浙江的梦想小镇、云栖小镇等都是通过政府下派的管委会来统一管理。但是政府在这一过程中，实现了充分的放权，以“服务者”自居，充分调动企业的积极性，不干涉市场行为。

　　1.特色小镇的三大运营原则

　　1)立足于降低营商成本

　　小镇内部要为其市场主体与创业企业提供低成本空间，构建出一个降低营商成本的实体经济发展引擎。在降低劳动力、公共服务、消费、信息获取、管理等成本基础上实现要素的聚集。因此不能房地产化,房地产化之后会拉高多方面的成本。尤其是在房屋租金高涨形势下，对其他各种特色产业只会形成挤出效应，而不会实现聚集效果，特色产业也将难以实现发展。要深化投资便利化、商事仲裁、负面清单管理等改革创新，打造有利于创新创业的营商环境。

　　2)立足于营造创新开放的人文环境

　　特色小镇应是多维度生态系统，要在不断地对外交流与推进拓展中，实现自我的升级更新。这一生态系统的主体——创业者和企业家可以通过企业沙龙等方式，不断地进行理念沟通、管理沟通、经营沟通，从而达到“产业社区”内的思想互通与业务畅通。特色小镇不仅要在硬环境上满足进驻企业及其职业人群的多元需求，而且要在软环境上营造创新创业、奋发奋进的良好氛围。

　　因此要避免走“产业园区模式”的老路，产业园区从运作到管理大多都是封闭的，在这一点上就很难实现。此外，特色小镇内还可以通过“技术”与“艺术”、“生产”与“娱乐”跨界的方式，创造各种用户与产品的互动体验机会，激发各类创新的火花。

　　3)立足于长远可持续发展

　　特色小镇的成功运营，应在生态、产业、社会、空间等方面进行可持续开发的探索。针对盲目审批、粗放生产、低效竞争、监管缺位等运营环节出现的种种弊端，必须同时依靠政府与市场“两只手”的作用。充分发挥政府“有形的手”的调控作用，加强对小镇内企业的市场监管和社会管理，开展生态建设和环境保护，引导小镇建设、企业发展走上科学化、规范化、生态化的道路。

　　积极发挥市场调节“无形的手”的作用，让特色小镇内、外企业开展良性的自由竞争。若想借助“政府之手”享有扶持政策和收益，同时不被“市场的手”无情推开，就要做好规划运营、招商和管理的各个环节工作，并要知悉四大关键问题：政府鼓励哪些产业，相关行业的政策落实有哪些;产业的市场前景如何，是否存在产能过剩风险;本地主导产业的发展条件与基础是什么，竞争对手是哪些;如何与当地政府或管委会达成合作关系。

　　此外，在业态管控方面，融入“三生融合”理念，合理布局生产、生活、生态空间，以人为核心，区分各种工作性质与工作氛围，践行绿色发展理念，树立小镇形象品牌。

　　2.特色小镇的三级运营结构

　　从土地为重转变为产业为重。长期以来，土地一直是城市运营中的主要对象，也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧，越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。

　　不仅要开发土地，还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目，要进行房产开发，然后进行产业整合和运营整合。因此，新形势下的特色小镇运营客体可以概括为：以产业为主导，以土地为基础，以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。