预测未来的办法就是把它创造出来。

在很多人眼中，“趋势”或许是一个无用词汇，它无法对当下情形产生立竿见影的效果，个体的猜测于变幻莫测的恢弘世界面前更遑论精准。

然而，在这个“选择与努力同样重要”的时代，当众者对市场明显的变化麻木不仁、置之不理时，先觉者早已运筹帷幄，先发制人。于微小沟渠中，我们总能窥见潮水的动向。

回首2019，这一年，商业地产经历了前所未有的不凡景象：消费分级、城市更新焕发出巨大的商业机遇；夜经济、社区商业成为市场新宠；传统百货与新业态共融并生；5G商业、零售体验层出不穷；Z世代、她经济、银发经济、宠物经济各占鳌头……热闹之下，我们不禁要问，2020年，商业发展的新入口将会出现在何方？

并购重组，行业马太效应加剧

2019年，甩掉包袱的地产玩家们重拾气势，又以新的姿态站到了起跑线上：无论是万达的卷土重来，在各地豪掷约3700亿元投资；还是凯德中国的腾转挪移，出售20家购物中心后又大手笔收购新物业，借喘息之机，巨头们都觅到了“柳暗花明又一村”。

优化、调整，并购、扩张，每年的地产圈上演着同样戏码，行业集中程度却是愈来愈深。年内，大悦城控股完成重组，华润多方合作持续圈地，龙湖加紧收并购业务，头部企业继续盘踞优势，在有限市场加速瓜分。

经济学家马光远预言房地产，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”商业地产的聚合趋势也将如此，一方面，多数商业地产开发商由住宅开发商拓展、转化而来；另一方面，商业地产作为重资产行业，头部企业已抢先占领蓝海，十大主流房企购物中心开业家数和开业体量逐年走高，新玩家入局不易。2020年，随着再度洗牌，商业地产行业马太效应将更加显现。

价值凸显，商业分拆上市将成热潮

近年，房地产市场调控密集，融资趋紧，市场压力之下，商业板块的潜在价值被重新审视并挖掘出来。此外，年内国家纷纷出台了关于促进消费增长、品牌发展、商业建设、物流设施等的各项政策，积极推进国际消费中心城市建设，商业发展环境迎来空前利好。

以往，商业地产板块往往作为住宅开发商的某一“附属业务”存在，而今其独立价值已不容忽视。2019年12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业赴港上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。2020年伊始，万达商管彻底剥离房地产业务，成为真正意义上的商业运营管理企业，并将最迟在2023年10月31日前完成上市。

业内人士分析，在房地产“白银时代”，传统房地产业务由于周遭原因受到低估，而商业管理与物业服务公司作为房地产衍生品同时具有房地产高速增长的红利，受监管力度又比较小，能提供稳定的现金流，因此受到资本热捧。

城市更新，非一线商业增长活跃

城市更新依然是一线城市发展的主要脉络，伴随北京市商务局“一店一策”升级改造方案，京内已有多家商业转型升级：长安街矗立27年的赛特购物中心将定位高端；29岁的北京长安商场转型升级为社区商业；北京百货大楼打造了体验场所“和平菓局”。此外，核心地段商改办成风口，贵友大厦、三友商场、太阳宫爱琴海等都释放出“或将改为写字楼”的信号。

规模扩张方面，一线城市零售市场进一步向核心区外围拓展；新一线土地出让火热，据统计，2019年杭州土地出让收入达2646.4亿元，居全国城市首位，远超北上广；此外，全国新开业商业项目中，二线城市持续高供应态势，开业量几乎占据半边天；而随着万达继续加码下沉市场，22座万达广场首次进驻当地城市，三四线也成为商家竞相布局之地。

新主力店，休闲场景渐占上风

作为购物中心的流量引擎和主要承租商，主力店的甄选可谓慎之又慎。不过，爱逛街的伙伴们可能会发现，以往百货、商超、餐饮店等传统业态为主力店的局面正在被打破，取而代之的是影城、电玩、KTV等新鲜、年轻的休闲场景，也是商场内消费热度的三大业态。

据数据统计，目前120个标杆购物中心有92家引入了电影院，75家引入超市主力店，仅12家还在以传统百货为主力店。此外，更多商场还将奢侈品百货、自有品牌纳入主力店新宠。

可以预见，未来以体验式、差异化等为着力点，能够延长消费者停留时间、拉动关联消费等的主力店将更受商场青睐。

“策展型新零售”，重新定义线下商业

冯仑曾言，今天的地产开发商正在逐步从“有钱人”向手艺人过渡，而空间价值的就是“手艺人”们苦练的一项技艺，地产商要学会讲空间故事。