在国内的商业地产行业，资产管理越来越成为热门话题。作为商业地产行业的主要产品类型，购物中心适用于资产管理还是商业管理，也引起了投资人和管理者的高度关注。特别是购物中心行业所谓轻资产管理模式的推出，资产管理似乎成为了比商业管理更高级的购物中心管理方式。

其实，就对购物中心本身的管理而言，从理论上说，商业管理与资产管理在管理学范畴，目标是资产增值，并无太大的差别；而于投资学范畴，分属不同领域，就存在较大的不同了。从实操而言，商业管理是资产管理的物质基础，是资产管理的主要环节。国内购物中心的管理目前是以商业管理为主要形式，但用商业管理团队按资产管理的要求去进行经营管理，会提升购物中心的管理水平和促进资产管理进入商业地产领域。

商业管理与资产管理范畴

在当前的资产管理热中，弄清管理范畴是很重要的。具体地说，首先要明确商业管理、资产管理以及运营管理、物业管理的定义和关系。商业管理是指商业企业管理，于购物中心而言，指购物中心的经营管理；资产管理是指对投资品或投资标的的管理，于购物中心而言，是指购物中心的资本运作管理。前者管理的重点是购物中心的实现价值增值，后者管理的重点是变现购物中心的价值增值。很显然，商业管理与资产管理是平行的管理概念，分属企业管理和资本市场两个领域，资产管理并不是比商业管理较高级的企业管理形态，商业管理也不是资产管理的一个分支。

从企业管理的角度，购物中心的经营管理属于商业管理范畴，确切地说，属于商业企业管理范畴。在企业管理的领域内，购物中心的经营管理、运营管理、物业管理是不同的管理范畴，且依次是种属关系，我在《购物中心运营管理》（载《中国购物中心》第51期）中对此进行了说明。“传统的管理学起源于对制造企业的实证研究，由于早期的科学管理和行为科学主要研究制造企业的生产过程，所以运营管理在相当时期内被称为生产管理。

随着商品经济发展，产业构成和市场需求发生了很大变化，市场经济活动发生了从商品生产到服务提供的重大转移，产品的内涵逐渐从实物产品延伸到服务。以前，管理学者按照研究对象把与工厂联系在一起的有形产品的生产称为 production或manufacturing，而将提供服务的活动称为operations。现在则将两者均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理或运作管理(operations management)。按照美国Roger G. Schroeder在《运作管理》中的定义：‘运作管理者在组织中负责产品和服务供应的生产。

运作管理者要对有关运作职能和转换系统做出决策，运作管理是一门研究运作职能决策的科学。’运作或运营是指组织中生产产品和提供服务的职能，运营管理者是公司转换系统的管理者。我试将购物中心经营管理分为‘两大时期，七个阶段；两大管理，七项职能’（见图1：《购物中心经营管理阶段职能图》）。按照全程管理纵向分为开发建设期和经营管理期两大时期，划分为策划、设计、施工、试业、成长、成熟和创新七个阶段；按照经营管理内容横向分为综合管理和专业管理两大部分，综合管理是指企业组织的一般管理职能：计划、财务、行政和人力资源管理，专业管理是指购物中心行业的经营职能：招商、营销和运营管理。购物中心的产品特性是提供消费和休闲的服务（参见：禹来《购物中心三一原理》，载《中国购物中心》第46期），购物中心的运营管理主要是将资源转换为消费休闲服务的‘生产’过程，“是整个购物中心经营管理的一部分。”

这篇文章还强调“探讨物业管理和运营管理概念也有助于深化对购物中心运营管理的认识。在国内，物业管理始于住宅小区的管理，进而扩展到工业区、写字楼、商业街区，逐渐进入各种零售业态。购物中心也有物业管理，但应该明确：

一，在购物中心的经营管理中

，物业管理只是运营管理的一部分，例如对建筑物及其设备设施的管理；

第二，即便是相同的内容，购物中心运营管理与传统物业管理的要求和方式大不相同，例如安全管理；

第三，购物中心运营管理与招商管理、营销管理的密切联系导致在实际操作中要平衡管理职能与组织结构的安排，从而影响到部门职责和岗位职责的边界，例如维护公共关系。

在购物中心管理中，既要严格区分运营管理和经营管理，以免将运营管理的“生产”职能误认为整个购物中心的经营管理职能；也要严格区分运营管理与物业管理，以免将整个‘转换’系统的运营管理缩影为物业管理。”在实际操作中，有将购物中心的运营管理与物业管理分为两大业务系统的做法，但在购物中心管理范畴中，物业管理是运营管理的一部分。

商业管理是资产管理的基础

在“中购联中国商业资产质量提升行动百名精英人物系列访谈”专题活动中，我曾经说过：运营管理是资产管理的核心内容。从上面的管理范畴分析来看，实际上包括两层意思，一层意思是商业管理是资产管理的基础，第二层意思是运营管理是商业管理最重要的工作，这是由商业地产的产品性质决定的。

从购物中心价值增值的角度，商业管理是资产管理的基础，资产管理过程包括商业管理环节（图2）。如果从投资的角度来看二者的目标是不同的，就投资方而言，最关键的一点是要选择权衡利害，也就是选择追求长远收益还是解决现金流问题，目标不同，决定商业管理和资产管理是一个长期盈利和短期变现的关系；从经营管理团队来说，商业管理也好，资产管理也好，目标都是一致，都是通过持续经营和管理创新使得租金收入增加，价值提升；对于资本运营方来说，不是通过一般的商品买卖交易，而是通过资本市场来运作，需要获得超额利润，所以它对于管理方和投资方的要求又不一样，这取决于资本市场选择的需要和资本运作技术性要求。

▲图 2 资产管理与商业管理关系图

但从投资收益的市场法则来看，投资品本身值钱才是根本，所以资产管理的基础是商业管理，商业管理的常态是运营管理。当然，资产管理需要专门的市场通道和管理技术，投资时机把控和资本市场运作技巧确实可以带来超额收益。从图2可以看出，资本运作团队与商业管理团队共同形成资产管理团队，双方协同工作才能取得资产管理本意上的成果。

虽然现阶段国内的资产管理还缺乏市场条件，本土的资产管理团队还不成熟，购物中心的管理方式还是以商业管理为主，但商业管理团队强化资产管理的概念会给商业地产行业带来根本性的变化。

首先，从资产管理角度而不是从商业管理角度去思考，相当于已经定义了购物中心的产品性质，它属于资本属性，是投资品。我们需要考虑到退出，需要考虑实现资本的价值，那么就把做购物中心产品的性质从物业属性变成了资本属性，这种根本性的变化倒逼着我们提高购物中心的运营管理水平，也能根本性地促进大家把不好的项目做成好的项目。

其次，从资产管理角度而不是从商业管理角度去考核，就是以资本市场标准来考核商业管理团队，对于商业管理的考核指标会更市场化、更标准化。从资产管理角度而不是从商业管理角度去评估，有利于购物中心项目回归投资品的资本属性同时，还有利于商业地产资本市场的形成和成长。

资产管理的难题及趋势

在商业地产行业，如果对购物中心这个特定产品进行资产管理来说，当前主要的难题有四个：资本市场的畅通问题，购物中心质量问题，资本管理团队问题，房地产项目盈利模式问题。

■ 一个是资本市场的通道不畅问题

首先，国内的资本市场，目前做购物中心这样的资本产品，渠道非常窄。常用的例如REITS等资本渠道，至今没有正式打开，基本上依托上市公司或信托产品的运作渠道。其次，直接走向国际资本市场，又受到国家对资本项目的外汇管制及对房地产项目管制的影响，对外走出去也不见得很畅通。国际投资者对商业地产产品的价值判断及运作模式不容易适合中国国情，而对于经营者和物业持有者来说，目前在国际对外打交道的经验也不丰富，所以借助国际投资者或资本运作方走向国际资本市场的路也很难。

■ 第二个是购物中心质量欠佳问题

当前国内优质的购物中心不少，但按国际资本市场标准判定的品质不好的购物中心更多。出现较多的劣质购物中心的原因，我在分析国内购物中心二分之一现象（禹来《购物中心三一原理》，载《中国购物中心》第46期）时指出：

一，国内的土地建设规划与商业规划脱节，有相当数量作为商业用途的地块根本不适合做商业，至少不适合做购物中心。

第二，现行的土地出让方式与商业项目开发规律脱节，现在大宗土地出让时，大都出现住宅与商业混搭的现象，房地产商为了取得住宅用地，通常会先将地块拿下来再说，甚至用商业规划为幌子争取拿地优惠政策。相当部分这类用地上面，住宅已经销售完毕商业项目根本没动，如果是分割销售返租的项目通常是麻烦不断。”

第三，“由于购物中心这种业态的技术密集型特点，如果商业地产商选择了购物中心特别是大型购物中心的业态，从选址阶段就要把建成后经营管理作为开发的重点考虑因素，这时候商业地产商就必须选择经营管理团队及时到位。这些年，我应邀诊断其它的购物中心项目时，发现因为管理团队不到位或管理团队不专业的现象特别突出，对项目带来的危害远远超过了资金短缺。”

■ 第三个是资本管理团队短缺问题

虽然国内商业管理团队水平参差不齐，但在国内购物中心多年发展过程中，毕竟有不少优秀的团队在管理着优质的购物中心。资本管理的链条比商业管理的链条要长，衔接的环节比商业管理要多，因而对资本管理团队的要求是一种跨行业的复合要求。虽然我们讲商业管理是资本管理的基础，但如同资本管理取代不了商业管理一样，商业管理也不等同于资本管理。国内目前资产管理的模式尚不清晰，资产管理团队尚不健全。所以，不是说资产管理就是资产管理，更不是将人家项目拿过来管就是轻资产管理模式。

■ 第四个是房地产项目盈利模式问题

国内住宅、商铺等销售型房地产价格猛涨，其平均利润率之高已经远超只租不售的商业地产，而且销售渠道简单、变现速度快。所以，一方面，除了房地产开发商，资本市场的运作者、投资者，也更热衷于投资可以销售的房地产产品；另一方面，由于房地产价格猛涨，大多数开发商都把商业地产当做住宅、商铺等销售项目的陪嫁，没有人认真的从经营的角度去开发它本身的价值，甚至在赚取超额利润的时候，可以忽略掉商业地产的资产价值。

虽然购物中心资产管理困难重重，但回归到商业地产产品性质，购物中心管理最终还要走资产管理之路。虽然资本市场不是想建立就建立的，但是资本市场又总是要寻找出路，它和国家其他方针政策、经济增长是密切相关的，市场最终逐步是要打开的。

我们可以从以下三点观察购物中心资产管理趋势。

■ 一、资产管理将会成为购物中心管理的主要方式

适用于购物中心资产管理的资本市场的建立正处于起步阶段，需要经历一个过程。资本市场的畅通性问题不是参与购物中心资产管理的投资方、管理方、资本运营方这三方就能解决的，跟整个国家政策和宏观形势有重要关系。宏观经济形势因素中，跟购物中心资产管理相关联的最主要的还是货币政策和房地产政策，两者之间是密切相关的。当前的房地产政策如果继续下去的话，资产管理的发展将会推迟一段时间。但是如果货币政策和房地产政策有重大转向的话，机会就来了。重大转向就意味着房地产市场开始去泡沫化，房地产价格开始下跌，而资产管理在资本市场上操作的核心就是低买高卖，那么购物中心资产管理黄金时期就到来了。

■ 第二，资产管理将大大提升购物中心商业管理水平

就目前而言，国内购物中心的运营管理水平之所以低，是因为有实力的做这些事情的人并没有把重心放在这上面。但是如果宏观形势发生变化，当房地产价格暴涨以及货币超发也控制在一定限度的时候，商业地产产品会成为资本市场重要产品，购物中心会成为商业地产主流产品。这个时候，自然而然的就会倒逼大家把资产管理的基础商业管理做上去，事实上中国并不缺乏这样的人才和机会。

■ 第三，购物中心赢得更好的资产收益关键还是购物中心自身价值

不管是以购物中心为代表的零售物业，或者其他物业的资产价格都是由租金水平来决定的。租金水平的提升，刨去地价疯狂上涨的因素，还得通过经营管理去提升租金水平，提升租金才能提高物业价值。即便是进行商业管理，我们始终强调价值领先的理念，做每个项目本身要自身具有价值，而且要有超过同类产品的价值，这种管理本身就隐含资产管理最基本的要素，就是使物业增值。从资产管理角度出发，需要加大现在企业经营创新的力度，使得自己的项目在资本市场上尽快让别人有定价的兴趣，只有别人对你有定价的兴趣后才会激起有购买的兴趣，才能实现项目增值。